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Março 2018

Em 28 de fevereiro de 2018, a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) divulgou o Ofício Circular CVM/SRE n° 01/2018 (“Ofício”) que estabelece as orientações gerais sobre procedimentos a serem observados pelos emissores e intermediários em ofertas públicas de valores mobiliários.

O Ofício contém o posicionamento da CVM acerca da possibilidade de emissão de CRI com lastro em créditos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, tendo em vista a decisão do Colegiado de 16/01/2018.

I. Decisão do Colegiado da CVM de 16/01/2018

A decisão do Colegiado da CVM de 16/01/2018, por maioria, deu provimento a recurso contra entendimento da SRE, ao deliberar que “o empréstimo a pessoal natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real, para obter recursos a custos reduzidos. Ademais, nessa modalidade de mútuo, verifica-se a vinculação do valor de alienação do imóvel à satisfação do crédito, visto que o credor tem a segurança de receber a prestação devida a partir do produto obtido com a execução da garantia, em caso de inadimplemento.”

A decisão foi embasada na caracterização dos contratos de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária como crédito imobiliário destacando-se: (i) o proveito econômico do imóvel – o empréstimo é concedido à uma pessoa natural que, ao conceder o imóvel em garantia, reduz a taxa de juros aplicável a seu empréstimo; e (ii) a vinculação do valor do imóvel ao valor do crédito concedido.

Tal decisão também levou em consideração a questão de que o crédito foi outorgado por uma companhia hipotecária, integrante do Sistema Financeiro Imobiliário e do Sistema Financeiro Habitacional, conforme trecho transcrito a seguir: “a pertinência desse empréstimo com o mercado imobiliário é evidenciada pelo fato de o originador ser companhia hipotecária, integrante do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514, art. 2º) e do Sistema Financeiro Habitacional (Lei nº 4.380/1964, art. 8º, VI), que tem por objeto típico a concessão de empréstimos e financiamentos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis (Resolução CMN nº 2.122/1994, art. 3º, II). Assim, ao permitir-se que o mútuo sirva de lastro para a emissão do CRI, contribui-se para a expansão das atividades desempenhadas por esse participante do mercado imobiliário.”

Por fim, entenderam que referido crédito constitui crédito imobiliário, pois, sob o aspecto regulatório, atende às disposições da Circular do Banco Central do Brasil nº 3.614/2012 e da Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 4.598/2017, relativas, respectivamente, à letra de crédito imobiliário – LCI e à letra imobiliária garantida – LIG, que consideram créditos imobiliários os créditos constituídos por meio de empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais.

II. Entendimento da CVM com base na decisão do Colegiado de 16/01/2018

Nos termos do Ofício, a CVM entende que créditos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel podem constituir lastro de CRI, desde que:

(i) tais créditos sejam garantidos por bem imóvel desde a sua originação, demonstrando “que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real, para obter recursos a custos reduzidos”;

(ii) tais créditos tenham como originador e cedente instituição integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, nos termos do art. 2º da Lei nº 9.514/97, contribuindo-se, dessa forma, “para a expansão das atividades desempenhadas por esse participante do mercado imobiliário”, bem como em consonância “com o entendimento que vem sendo adotado pelo Banco Central do Brasil e o Conselho Monetário Nacional a respeito da qualificação do crédito imobiliário, como se vê da Circular BACEN nº 3.614/2012, relativa à letra de crédito imobiliário – LCI, e da Resolução CMN n º 4.598/2017, que regulamentou a letra imobiliária garantida – LIG”; e

(iii) a garantia imobiliária cubra o valor total do crédito que está sendo utilizado como lastro na emissão de CRI.