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Foi publicada, no dia 27 de agosto, a Instrução CVM nº 602 (“Instrução 602”), que trata das ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo atinentes ao desenvolvimento e exploração de empreendimentos hoteleiros (CIC hoteleiros), conhecidos como condo-hotéis. Até então, a matéria era disciplinada pela Deliberação CVM nº 734, e pela Instrução CVM nº 400.

A nova norma simplifica e especializa as regras relativas aos condo-hotéis. Com isso, espera-se um destravamento das operações hoteleiras nesse segmento. Dentre as principais alterações, destacamos a diferenciação das atribuições das sociedades incorporadoras e operadoras, novas regras para o pedido de registro da oferta e hipóteses de dispensa automática, bem como a desnecessidade de prévia aprovação do material publicitário. Abaixo, um resumo dos principais pontos referentes a essas mudanças.

Obrigações das sociedades incorporadora e operadora

A Instrução 602 alterou a definição regulatória de “ofertante” para os fins dos CIC hoteleiros, como sendo “a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize esforços de distribuição pública de CIC hoteleiro”. A nova definição permitiu a exclusão das operadoras hoteleiras, reconhecendo que, em geral, estas não são responsáveis pelos esforços de venda.

Nesse sentido, o ofertante é o responsável pelo pedido de registro da oferta. Ademais, no curso da distribuição, fica ainda incumbido de atualizar e disponibilizar informações e documentos ao público na página do empreendimento, fornecer cópia atualizada do prospecto e do estudo de viabilidade aos corretores de imóveis que participam da distribuição, fiscalizar a atividade dos corretores de imóveis, entre outras atribuições previstas.

Importante notar que, nas distribuições realizadas nos termos da Instrução 602, o ofertante fica dispensado da contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários.

Já as operadoras hoteleiras possuem o dever de elaborar e colocar à disposição do público, na página do empreendimento, assim como enviar à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, as demonstrações financeiras trimestrais e anuais do empreendimento hoteleiro, auditadas por auditor independente, bem como prestar declarações relativas à veracidade, suficiência e atualização das informações prestadas no prospecto e no estudo de viabilidade.

A Instrução 602 dispensa a operadora hoteleira que for exclusivamente emissora de CIC hoteleiro da necessidade de registro como emissor de valores mobiliários.

Registro prévio e hipóteses de dispensa automática

Como regra, a Instrução 602 prevê a necessidade de prévio registro das ofertas públicas dos CIC hoteleiros junto à autarquia, conforme os requisitos, procedimentos e prazos nela estabelecidos.

A norma estabelece, porém, a possibilidade de dispensa automática do registro para as ofertas que atendam a uma das seguintes hipóteses:

(i) que não ultrapassem, no mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 (dez) unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica;

(ii) realizadas após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, independentemente da quantidade de unidades autônomas ofertadas, desde que o empreendimento já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM; ou

(iii) que compreenda a alienação de frações ideais correspondentes a mais de 10 (dez) unidades autônomas, no mesmo ano calendário e seja realizada enquanto estiver em curso a oferta pública registrada promovida pela sociedade incorporadora, ou no período compreendido entre o encerramento de oferta pública e a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira.

Dispensa de aprovação do material publicitário

A Instrução 602 prevê que o material publicitário prescindirá de prévia aprovação da SRE para ser utilizado. Conforme a nova norma, a submissão do material publicitário à SRE é uma faculdade do ofertante, que poderá optar por fazê-lo uma única vez, concomitantemente ao pedido de registro da oferta.

A inovação faz com que não seja mais necessária a obtenção de aprovação da CVM em relação às atualizações promovidas no material publicitário ao longo da oferta, a cada nova campanha publicitária.

Além disso, a medida tende a tornar mais ágil o procedimento de registro da oferta, uma vez que a análise não será prejudicada na hipótese de o material publicitário não estar disponível no momento do protocolo do pedido.

Regra de transição

Em relação às ofertas que já tenham sido dispensadas de registro na data de publicação da nova norma ou cujo pedido de registro esteja atualmente em análise na SRE, a Instrução 602 faculta aos ofertantes continuarem a observar as disposições da Instrução CVM nº 400 e da Deliberação CVM nº 734, ou passarem a seguir o regime estabelecido na nova Instrução.

No caso das ofertas já em curso, a opção deve ser exercida no prazo de 60 (sessenta) dias úteis contados da data de entrada em vigor da Instrução 602, bem como deve o ofertante comunicar sua decisão à SRE no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da data em que for tomada a decisão, além de dar ampla divulgação à decisão na página do empreendimento.

Independentemente de escolherem continuar sob o regime anteriormente vigente, os ofertantes devem, desde já, observar o prazo de duração máximo da oferta, fixado pela nova norma em 36 meses, assim como divulgar e comunicar à SRE o anúncio de início de distribuição ou anúncio de encerramento da oferta na forma prevista na Instrução 602.